Como síndico profissional, eu sempre digo:
condomínio não é empresa, mas funciona como tal
quando o assunto é finanças.
Diferente de uma empresa que pode buscar linhas de crédito, o condomínio depende exclusivamente das contribuições mensais dos moradores.
E é aí que entra um dos maiores desafios da gestão:
a inadimplência.
O cenário da inadimplência no Brasil
Segundo o Secovi-SP, a inadimplência média em condomínios gira entre
7% e 12% ao mês, dependendo da região.
Em períodos de crise econômica, esse índice pode subir para mais de
20% em alguns empreendimentos.
Cada 1% de inadimplência significa menos dinheiro em caixa e, muitas vezes,
aumento da taxa condominial para os adimplentes.
Em outras palavras:
quando um vizinho deixa de pagar, todos os outros acabam pagando a conta.
O que a lei diz sobre inadimplência condominial
O Código Civil (art. 1.336, §1º) é claro: o condômino inadimplente pode ser cobrado judicialmente e está sujeito a:
Juros de mora, multa de até 2% sobre o valor da cota em atraso e correção monetária.
Restrição ao voto em assembleias até a regularização.
Possibilidade de execução judicial, inclusive com penhora do imóvel.
Importante: não cabe à gestão “perdoar” a dívida sem aprovação em assembleia.
Impactos da inadimplência no dia a dia do condomínio:
- Aumento das taxas: para compensar a falta de receita.
- Corte em serviços: redução de pessoal, atraso em manutenções e obras necessárias.
- Clima de tensão: moradores adimplentes se sentem injustiçados.
- Desvalorização do patrimônio: condomínio mal cuidado afeta diretamente o preço de venda e aluguel das unidades.
Estratégias para reduzir a inadimplência
1. Comunicação clara
Muitos atrasos acontecem por esquecimento ou desorganização financeira. Enviar lembretes antes do vencimento já reduz boa parte dos casos.
2. Acordos responsáveis
Renegociar pode ser uma saída, mas com cuidado.
O mercado orienta: quem já descumpriu um acordo dificilmente cumprirá outro. Nesses casos, a recomendação é exigir pagamento à vista ou seguir para execução.
3. Incentivo à pontualidade
Alguns condomínios adotam pequenas bonificações, como sorteios entre os adimplentes ou divulgação mensal da taxa de adimplência.
4. Cobrança jurídica rápida
Esperar acumular muitos meses de atraso só aumenta a dificuldade de recuperação. A lei permite cobrar judicialmente a partir do 1º dia após o vencimento.
5. Transparência
Quando os moradores entendem para onde vai cada centavo da taxa condominial, aumenta o senso de responsabilidade e a inadimplência tende a cair.
